|
|
|
|
 |
|
|
|
|
Новости
Одна из причин проблем в сфере ЖКХ — крайняя неразбериха в отношениях между игроками рынка: от поставщиков ресурсов до собственников жилья. По мнению многих, порядок в этом сегменте может навести введение цивилизованного института самоуправляемых организаций, управляющих недвижимостью. Об этом с заместителем председателя Комитета Государственной Думы по собственности Евгением БОГОМОЛЬНЫМ беседует шеф-редактор издания «ВВП» Сергей Ильин - Евгений Исаакович! Судя по публикациям в прессе, значительная часть вашей парламентской деятельности связана с сегментом ЖКХ. Поэтому первый вопрос - как можно оценить ситуацию в этой сфере на сегодняшний день, что изменилось за последние годы? Строго говоря, речь идет не обо всем ЖКХ, а о более узкой теме: управление недвижимостью или, точнее, управление многоквартирными домами. Тоже немаленькая отрасль: она включает в себя и поставку ресурсов — таких, как газ, горячая и холодная вода, энергия, - вывоз мусора, лифтовое хозяйство и многое другое. Начало всему этому было положено в марте 2005 года, когда был введен в действие Жилищный кодекс. В нем наконец-то было четко сказано, что сегодня есть собственность, собственник должен нести бремя этой собственности, то есть платить налоги, содержать ее, это с одной стороны. С другой стороны, право собственности дает и преимущества: ее можно продать, подарить, заложить, — словом, все, что угодно, это твоя собственность. Как в старом анекдоте: «Почему сапоги на рояле стоят? - Моя вещь, куда хочу, туда и ставлю!». Заложено это было еще при Ельцине, когда гражданам, живущим в городах, дали право приватизировать жилье, а тем, кто был на селе, выделили наделы - то есть каждый получил свою долю собственности, которая была раньше общегосударственной. Но до появления Жилищного кодекса было не очень понятно, что с ней делать, с этой собственностью. ЖК наконец-то ввел такое понятие, как управление многоквартирными домами, или управление собственностью. При этом предусмотрены три направления. Каждый гражданин может сам управлять своей собственностью, то есть самостоятельно заключать договора с энерго-, ресурсоснабжающими организациями; сам, если хочет, нанимать дворников, консьержек, электриков, слесарей. Второй вариант - создается товарищество собственников жилья (ТСЖ), которое или от имени жильцов или само осуществляет свою деятельность по управлению многоквартирным домом. Ну, и третий: жильцы могут как через ТСЖ, так и не выбирая ТСЖ, нанять управляющую компанию (УК). К сожалению, по закону сегодня управляющую компанию может создать любой человек, имеющий 10 тысяч рублей в кармане, зарегистрировать ООО, собрать жильцов, и сказать: «Давайте заключать со мной договор, я тут у вас расчудесно всем буду управлять. У вас будет всегда тепло, светло, чисто и уютно!». А сегодня любой средний многоэтажный дом - это порядка нескольких миллионов рублей в месяц на все эти услуги. То есть, затратив 10 000 рублей можно получать миллионы рублей ежемесячно. Можно направлять их на оплату услуг, а можно и класть себе в карман: управляющая компания отчитывается только раз в год. - То есть, правильно ли я понимаю, что на рынке появилось достаточно много недобросовестных игроков вплоть до откровенного криминала (подделка протоколов собраний жильцов, рейдерство)? Спектр достаточно широк - тут и подделка протоколов общих собраний, и подделка счетов, когда граждане, к примеру, не понимают, какой организации платить за электроэнергию. И использование полученных денег не по назначению. Практически никакой защиты у граждан нету, потому что ответственность управляющих компаний (если это ООО) - максимум вот эти 10 тысяч рублей. В лучшем случае через суд можно что-то доказать, но сегодня мы знаем с вами прекрасно: доказать мошенничество достаточно сложно. Очень много случаев и когда управляющие компании, не рассчитавшись с поставщиками ресурсов, просто банкротятся. Так что мошенничество, конечно, проблема, но едва ли не большая проблема — непрофессионализм: полное незнание специфики «что такое дом». А дом сегодня - это лифты (обслуживание лифтов - лицензируемый вид деятельности), это газовое хозяйство, это электрика, задвижки, трубопроводы. Мы ведь еще помним физику и знаем, что в холодное время металл сжимается. То есть надо обойти все фланцевые соединения, протянуть их, потому что они сжались. Соединения там, где стоят гайки с болтами, надо подзатянуть, потому что они ослабляются. А летом металл расширяется — и значит надо опять затягивать прокладки. То есть, обязательно нужна профилактическая работа. И так десятки вопросов приходится решать - вплоть до вопросов по использованию, например, площадей поверхности дома для рекламных плакатов. Это средства, которые, оказывается, может дом зарабатывать, потому что это его имущество, то есть общее, всех жильцов. Сюда же можно отнести и использование подвалов: в свое время органы местного самоуправления понапродавали эти подвалы до того как дом был приватизирован, а ведь это тоже общедолевая собственность. Не говоря уже о чердаках, мансардах и придомовой территории. На этих вещах можно так зарабатывать, что можно и дом капитально отремонтировать. - То есть, можно зарабатывать добросовестно, можно зарабатывать недобросовестно. Разумеется — но мы сейчас говорим именно о добросовестных управляющих компаниях. Тут следует выделить три этапа. Во-первых, как я уже сказал, принятие в свое время Жилищного кодекса. Второе - создание государственной корпорации по реформированию ЖКХ в соответствии со 185-м федеральным законом. Мы помним, как он родился. Владимир Владимирович Путин, еще будучи, президентом сказал, что деньги, которые пришли от ЮКОСа, 240 миллиардов рублей, направляются в эту госкорпорацию; она будет заниматься капитальным ремонтом жилья и переселением граждан из аварийного ветхого жилья. Это, кстати, не так уж много, но все-таки позволит отремонтировать, примерно 10 % жилья от необходимого. А также переселить граждан, из порядка 30 % тех домов, которые признаны ветхими и аварийными. Правда, чтобы региону получить эти деньги из фонда реформирования ЖКХ, надо было выполнить по закону двенадцать условий. Одним из условий и было создание и продвижение в субъектах федерации реформы ЖКХ, то есть переход на частные управляющие компании и создание товариществ собственников жилья. И сегодня эта работа идет и в этом году должно быть отремонтировано порядка 80 тысяч домов. Надо заметить, что достаточно неплохой результат. Третий этап начался со вступления в силу в декабре 2007 года ФЗ № 315 «О саморегулируемых организациях». И, как продолжение, с 1 июля 2009 года, действует постановление правительства № 457, которое определило орган, который будет регистрировать саморегулируемые организации. - И что это за орган? Функции возложены на Росреестр. Собственно, в мире есть две формы регулирования бизнеса. Это государственное регулирование (к примеру, лицензирование) - и саморегулирование, когда бизнес-сообщество берет эту ответственность на себя. Прообраз первых саморегулируемых организаций — гильдии: т.е. то, что имело место быть в средние века, если даже не ранее. Гильдии горшечников, гильдии мясников, гильдии оружейников, музыкантов, купцов и юристов. Мы даже это помним из уроков истории. - То есть, условно говоря, цеха. Да, это цеха: они брали на себя защиту мастеров, которые занимались этим бизнесом (тех же оружейников), чтобы никто на них не нападал, не наседал. А сами мастера брали на себя обязательства, выполнять определенные стандарты, Не продавать гнилое мясо, не обвешивать, продавать по каким-то разумным ценам... Это были достаточно уважаемые организации, гильдии купцов по видам, так сказать, деятельности — в том числе, и в России. И в целом, мне кажется, саморегулирование более эффективно — в том числе и в наше время. Оно не коррупционно, это показала, к примеру, строительная отрасль. Мы помним, что купить строительную лицензию, со всеми разрешениями, стоило сто тысяч рублей, это факт, который зафиксирован всюду, никто с этим не спорил и не спорит. И с этим связаны различные нарушения, приведшие за последние пять-десять лет к громким техногенным авариям, начиная с Трансвааль парка, бассейна в Березняках и десятки других случаев. Ведь все это строили организации, которые имели лицензии: других на рынке не было. Иными словами, государство, даже выдавая разрешение или лицензию на определенный вид работ, не гарантирует контроль за соблюдением необходимых норм и правил. Если взять историю лицензирования новой России, то первый закон о лицензировании включал в себя более 2 тысяч лицензируемых видов. На сегодняшний день, в нем осталось чуть больше ста. - То есть, мы, как обычно шарахаемся в крайности, и от явного переизбытка переходим к явному же недостатку?.. Не совсем так. Понятно, что по целом ряду позиций должно быть лицензирование — от атомной промышленности до того же лифтового хозяйства, но мы отошли от ряда лицензионных видов деятельности, понимая, что это просто бесполезно. Вот я еще раз говорю, примеры со строительством, с 1 января 2010 года вся отрасль переходит на саморегулирование. - То есть, там лицензирование отменяется де-факто? Да, оно уже отменено с 2009 года, но пока продолжают действовать ранее полученные лицензии, а с 2010 года к работе в строительной сфере будут допускаться саморегулируемые организации. - Кто-нибудь скажет, что это, по крайней мере, на первых порах, может привести к появлению обвального количества недобросовестных и непрофессиональных игроков, вот что вы думаете по этому поводу? Или рынок сам все расставит на места, если да, то как? Все просто: у саморегулируемых организаций (СРО) есть три важных качества — или, если угодно, признака. Первое: СРО сама, разрабатывает стандарты деятельности. Стандарты профессиональные, стандарты технические и стандарты этические. Второй момент — контроль. Создается нечто типа третейского суда, дисциплинарный комитет, или дисциплинарная комиссия, которая строго следит за исполнением стандартов членами организации. Почему следит? Потому что есть третий момент: материальная ответственность. В СРО создается компенсационный фонд, и страхуются риски. Перед третьими лицами, а также профессиональные риски. И это говорит о том, что люди, объединяющиеся в СРО, добровольно берут на себя ответственность. То есть, если одна из управляющих компаний, вошедшая в саморегулируемую организацию, (а их, этих управляющих компаний, должно быть в СРО не менее 25), сделала некачественный ремонт, то собственники могут, вправе потребовать «разбора полета», написав, допустим, заявку в дисциплинарный комитет. Написав, к примеру, что жестко нарушено качество ремонта: предположим, через две недели вспухла краска в подъезде, который отремонтировали, и на это было потрачено денег жильцов в размере 100 тысяч рублей, Они могут попросить вернуть им эти деньги. Остальные 24 организации, глядя на то, как совместно собранный компенсационный фонд начинает таять, вправе своему коллеге задать вопрос, за тем попросить его выполнять стандарты или же просто попросить такую нерадивую компанию из СРО. А изгнание из СРО автоматически лишает права работать на рынке. К тому же, есть определенный срок, в течение которого выгнанный из одной СРО не может вступить в другую. - То есть, правильно ли я понимаю, что мы сейчас делаем упор на многоквартирных домах, в принципе, речь идет о некоторой принципиальной революции в самоорганизации хозяйственных субъектов России, без отраслевой привязки? Речь не идет о революции, речь идет о том, что на сегодняшний день в этой сфере сложилась довольно тяжелая ситуация. Мы с вами знаем, что наши граждане, в общем-то, достаточно законопослушные люди, и если до кризиса примерно 92-95 % населения честно и добросовестно платили за коммунальные услуги, сейчас эта цифра немножко упала, но все равно она находится в районе 90 %. А долги перед ресурсоснабжающими организациями достаточно большие, и часть денег оседает... - … у посредников. Да, у управляющих компаний, которые их используют не так, как положено. Поэтому мы сегодня и говорим, что есть несколько сторон процесса. С одной стороны - собственники жилья. Со второй – управляющие компании. С третьей – ресурсоснабжающие организации. Ну и четвертая, это органы власти и органы местного самоуправления. Потому что, когда работала единая система ЖКХ, все органы власти получали отчеты, контролировали, они знали, сколько там отремонтировано подъездов, крыш, все-все-все досконально. Сегодня все это разорвано. Сегодня очень сложно понять, что вообще на этом рынке делается. - Если можно, несколько слов о проекте «Управдом». Осенью была создана комиссия президиума генерального совета партии «Единая Россия» по защите прав собственников и нанимателей жилья. В ее компетенции, конечно, не только проект «Управдом», а и тарифная политика, и многие другие вопросы. 9 сентября этот проект получил статус партийного проекта «Единой России». Несколько слов об основных этапах проекта. Первое - обучение собственника. Второе - из обученных собственников возродить профессию управдома. В хорошем смысле этого слова, речь не идет, конечно, о Швондерах и героине Нонны Мордюковой. Руководить ТСЖ и руководить собственниками должен человек, который понимает что такое дом – и что ему надо компетентно требовать от управляющей компании. Следующее направление программы - создание специализированных ассоциаций ТСЖ. Ассоциаций, которые могли бы вырабатывать единые правила, единые требования, обмениваться положительным опытом. - Возвращаясь к вопросу о недобросовестных игроках рынка... И поэтому, в том числе, мы всё-таки постарались придать «Управдому» статус партийного проекта. Речь о наших гражданах — и мы не можем оставить их наедине с мошенниками, это было бы неправильно. Мы понимаем, что эта тема достаточно важна. Мы сегодня не хотим форсировать переход на обязательность участия в саморегулировании, иначе мы тогда мошенников тоже загоним в саморегулируемые организации. Мы хотим чтобы этот процесс пошёл снизу. То есть от самих собственников, от управляющих компаний, которые пришли на этот рынок работать надолго и добросовестно. И такие люди есть. Они понимают, что противостоять мошенникам можно только путём создания СРО. - Расскажите, пожалуйста, о прошедшей недавно в Ижевске Всероссийской конференции СРО. Начнем по порядку. Как-то председатель правительства Удмуртской республики Александр Волков сказал: «Вы знаете, мы получили такой результат, который, не очень-то и ожидали увидеть. Оказалось, что у управляющих компаний, входящих в саморегулируемые организации некоммерческого партнёрства "Управдом" практически нет задолженности перед поставщиками ресурсов». Услышать это было приятно. Почему мы решили начать в Удмуртии? Там в действительности сложился пилотный проект, благодаря и мне в какой-то степени, и первая в России саморегулируемая организация в сфере управления многоквартирными домами была зарегистрирована именно в Удмуртии. Сертификат за номером 0001 был получен для некоммерческого партнёрства "Управдом" 23 июля 2009 года. - А что у вас происходит с Дальним востоком? Известно, что зимние проблемы у нас начинаются на Дальнем востоке... Конечно. У нас сейчас в этих проблемах и Забайкальский край, и Чита, и Иркутская область. Но мы всем регионам говорим: если хотите, включайтесь в пилотный проект. В ноябре мы провели в Ижевске Всероссийскую конференцию, в которой приняли участие представители 30 регионов России. Предварительно, готовясь к конференции, мы в 43 региона разослали письма с приглашениями. И знаете, в 42-х нам сказали: «да, мы готовы», и лишь в одном в одном - «спасибо, мы подумаем». Потом ещё девять субъектов федерации вышли на нас самостоятельно. Таким образом, сейчас мы работаем с 52 регионами страны. В Ижевск на конференцию, как я уже сказал, съехались представители управляющих компаний и местных органов власти, вице-губернаторы, зампреды правительств из 30 регионов. Участников конференции приветствовали и Борис Вячеславович Грызлов и министры двух министерств - регионального развития и экономического. В принципе, поддержал наше начинание и лично Дмитрий Николаевич Козак. Все достаточно серьезно, что объясняется важностью темы. Планируем продолжать работу и дальше, оттачивая ее и совершенствуя. И надеемся, что проблем в сфере ЖКХ у всех нас станет значительно меньше. 15.02.2010 |
|
|
|
|
| ||