Представить было невозможно в недавние краснознаменные времена, что 80% населения смогут иметь в собственности квартиры. Порадуемся. Но и огорчимся. Мало владеть собственностью. Надо уметь управлять ею. Собственность требует, чтобы ее холили, поддерживали в надлежащем состоянии, в срок платили за услуги разным службам, которые обеспечивают ее нормальное функционирование.
До 2004 года жилым фондом и коммунальным хозяйством страны управляло государство. Централизованно. Плохо управляло, не справлялось, довело многие дома до разрухи, не выполняя обязанности по капремонту многоквартирных зданий. Перелом в довольно вялом «реформировании» произошел с принятием нового Жилищного кодекса (ЖК), который дал возможность вступить в управление жилыми домами коммерческим структурам. Созданные управляющие компании (УК) должны управлять домами, жильцы которых сами решают, какую компанию предпочесть. Причем гражданам для того, чтобы лучше представлять свои интересы, рекомендуется объединиться в товарищества собственников жилья (ТСЖ).
Вице-спикер Любовь Слиска, открывая думские парламентские слушания «О законодательном обеспечении механизмов саморегулирования и самоуправления в сфере ЖКХ», рассказывала о победах нового этапа реформы беспокойного хозяйства. Только за последние 2 года создано более 10 тыс. частных УК, в ведении которых находится не менее 150 тыс. домов с 70 млн человек. И идет активное формирование ТСЖ. Их зарегистрировано порядка 50 тыс. с 17,5 млн жителей. По оценкам экспертов, в ближайшие 2–3 года в сферу деятельности УК и «товариществ» будут вовлечены свыше 1,5 млн многоквартирных домов.
Но новое законодательство оказалось далеким от совершенства. Жильцы недовольны тем, как оно исполняется. Анализ обращений граждан в органы государственной власти и местного самоуправления показывает, что не менее 80% всех запросов, жалоб и предложений касается именно темы ЖКХ. Действительно, массовые злоупотребления чиновников и ущемление законных прав граждан компаниями, обслуживающими дома, – широко распространенное явление, которое в масштабах России оценивается в 65 млрд рублей.
Виктор Плескачевский, председатель Комитета по собственности Госдумы (инициатор парламентских слушаний) предлагает ввести в ЖКХ саморегулирование, которое обеспечит должный контроль деятельности УК и их отношений с собственниками жилья. Как пояснил участникам парламентских слушаний Евгений Богомольный, зампред Комитета по собственности, саморегулирование предусматривает соблюдение технических, профессиональных и этических стандартов, т.е. обязательство работать добросовестно. А созданные при СРО органы контроля, дисциплинарные суды позволят жильцам, недовольным исполнением обязанностей управляющей компанией, обращаться с жалобами не к президенту или премьеру, а в дисциплинарную комиссию, чтобы получить возмещение ущерба. Для этого СРО создают компенсационные фонды.
Представители регионов в своих выступлениях подтвердили, что добросовестные управляющие домами компании добровольно вступают в СРО и берут на себя материальную ответственность за собственную деятельность. Их уже много в Удмуртии, Перми, Архангельске, на Волге, Урале и в Сибири. Это объединения компаний, которые пришли на рынок надолго и знают, что там можно получать прибыль, соблюдая его нормы. В феврале 2010 года они учредили «Национальное объединение саморегулируемых организаций, управляющих недвижимостью» (НОСО УН). В него вошли 27 СРО, которые объединяют более 1 тыс. управляющих компаний из 45 субъектов России. Теперь состояние более 75 тыс. многоквартирных домов (свыше 200 млн кв. м) находится под контролем НОСО УН.
Но это одна сторона дела. А в ЖКХ, как мы знаем, их две: исполнители услуг – УК и потребители – владельцы жилья, сами по себе или объединенные в кооперативы или ТСЖ. Как предлагает думский Комитет по собственности, в этом секторе экономики необходима двухуровневая система самоорганизующихся объединений, то есть не только управляющих компаний, но и собственников жилья. Им нужны свои ассоциации для отстаивания их интересов в согласовании стандартов и требований, единых договоров на обслуживание и др.
Понятно, что наиболее успешно можно отстаивать интересы собственников жилья не в одиночку, а объединением в ТСЖ. Последние создали уже 15 ассоциаций, которые образовали Общероссийскую общественную организацию «Российская жилищная федерация». Ее региональные представительства действуют в 45 субъектах страны.
Нет, не все так гладко проходит. Депутат Галина Хованская привела пример одной московской СРО, возглавленной замруководителя департамента ЖКХ столичного правительства, в которую вошли 200 управляющих компаний. Это же целый среднероссийский город должен был оплачивать дополнительные «общественные труды» чиновника. Рекомендуется объединять порядка 25 УК, чтобы их можно было по-настоящему контролировать. Есть сложности и с созданием ТСЖ – процесс идет медленно. Да еще истории с образованием товариществ по поддельным подписям портят дело. Кроме того, очень сложно объединение в «товарищи» людей с разным жизненным уровнем.
Но заметим, что движение за управление ЖКХ идет снизу – от представителей малого бизнеса и собственников жилой недвижимости. Депутаты только предложили законодательно закрепить обязательное членство компаний, управляющих многоквартирными до-мами, в саморегулируемых организациях. А как иначе контролировать добросовестность домоуправов?