Новости
Барьер для управдомов-мошенников
Актуальный комментарий
Евгений Богомольный, заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по собственности
Рынок жилищных услуг нуждается в регулировании
Со вступлением в силу Жилищного кодекса РФ и Федерального закона от
21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию ЖКХ»
началось стремительное развитие рынка по управлению многоквартирными
домами. К примеру, только за последние 2 года создано около 10 тысяч
частных управляющих компаний (УК), под их управлением сейчас находится
150 тысяч домов, где проживают около 35 миллионов жильцов. Параллельно
идет массовое создание товариществ собственников жилья. Сегодня в
России действуют примерно 70 тысяч ТСЖ, объединяющих 17,5 миллиона
жителей. По оценкам экспертов, в ближайшие 2-3 года частными УК и ТСЖ
будут охвачены еще 1,2-1,4 миллиона многоквартирных домов, то есть
почти весь оставшийся жилищный фонд такого типа.
Хаотичное,
нерегулируемое развитие рынка выявило множество проблем в сфере
управления жилой недвижимостью. Одна из основных – это финансовая.
Следует отметить, что емкость рынка по оплате населением услуг ЖКХ
составляет 1,2 триллиона рублей в год. Поэтому самой большой проблемой,
наносящей ущерб миллионам жильцов, стало злоупотребление правом
распоряжаться деньгами жителей со стороны УК и ТСЖ. Вместо оплаты
жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) недобросовестные управленцы тратят
средства жильцов на несанкционированную покупку недвижимости, ценных
бумаг, валюты, на выдачу займов, проведении PR-компаний и тому
подобное. Общий ущерб по оценкам экспертов составляет около 65
миллиардов рублей в год.
Самыми распространенными являются два
однородных приема. Первый – это одновременное выставление квитанций за
одинаковые услуги разными компаниями (две, три квитанции), ущерб по
дому достигает 100-600 тысяч рублей в месяц. Второй – выставление
квитанций за ЖКУ компаниями «однодневками», ущерб по дому за месяц
колеблется от 500 тысяч до 2 миллионов рублей, общий ущерб жителям - 1
миллиард рублей. Отдельно можно выделить и такое нарушение, как
злоупотребление бухучетом и банкротством УК. Ущерб от действий одной
только недобросовестной УК может достигать 10-50 миллионов рублей в
месяц, а общие потери от подобного «управления» - 5 миллиардов рублей.
Кроме этого, существует правовой блок проблем, и в первую очередь
– отсутствие регулирования в данной сфере. Во-первых, в
законодательстве нет определения такого вида деятельности, как
управление жилыми домами, и не предусмотрено его лицензирование. По
сути, доступ на этот рынок открыт для всех. Любая компания или
предприниматель, имея желание поуправлять, может его реализовать. Еще
одна проблема – это несоразмерность и неопределенность юридической и
финансовой ответственности. Минимально необходимый уставный фонд УК (10
тысяч рублей) значительно меньше рисков управления, которые, по
экспертным оценкам, могут достигать 30 процентов от стоимости объекта,
или от 5 миллионов рублей до 1,5 миллиарда. При этом не предусмотрено
страхование рисков и наличие компенсационного фонда.
В результате
отсутствия правовой ответственности ТСЖ и иных собственников
недвижимости невозможно добиться компенсации ущерба, причиненного
авариями и обрушениями. К примеру, за последние годы произошло более 20
случаев взрывов бытового газа в жилых домах, погибли свыше 100 человек,
но ответственность за это никто не понес.
Еще один блок нерешенных
проблем в сфере управления домами связан с инженерно-техническим
состоянием объектов. Злоупотреблений здесь масса. Это и сдача
застройщиками объектов «карманным» УК и ТСЖ без «лишних» вопросов к
качеству строительства. Это и невыполнение регламентных работ,
необходимых для инженерно-технической безопасности объектов.
Ко
всему перечисленному надо добавить техническую, правовую и
профессиональную безграмотность, которая характерна для многих УК И
ТСЖ.
Нельзя не отметить и управленческий блок проблем. Он состоит в следующем:
1.Потеря
единого информационного пространства в ЖКХ: а) невозможность получения
информации органами госвласти и МСУ о состоянии жилфонда, ценах на
ЖКУ, стоимости и объеме выполняемых работ (услуг), латентной миграции
населения и т.д.; б) отсутствие возможности планирования, контроля и
надзора за системой жизнеобеспечения;
2.Предоставление
безответственной либо заведомо ложной информации со стороны УК
(регистрация граждан, сведения о начислении и оплате ЖКУ и т.д.);
3.Отсутствие ответственности за несанкционированное предоставление информации со стороны УК и ТСЖ.
Неурегулированность
отношений в сфере управления недвижимостью может привести к весьма
нежелательным и даже драматическим последствиям. К таким, например, как
утрата жилья вследствие увеличения объемов аварийного и ветхого фонда,
рост числа аварийных ситуаций (трещины в стенах дома, взрывы бытового
газа и т.п.). По экспертным оценкам, если эта ситуация не будет
урегулирована, в течение ближайших 2-3 лет от 2 до 10 процентов
россиян могут остаться без крыши над головой из-за того, что дома
придут в непригодное состояние. Кроме этого, могут возникнуть
необоснованные долги ТСЖ и собственников жилья перед УК и как следствие
– начнется выселение граждан из квартир. Также может произойти
накопление критической суммы долга со стороны УК и ТСЖ перед
энергоснабжающими компаниями, что приведет: а) к ограничению подачи
энергоресурсов; б) недоремонту сетевого хозяйства, авариям на сетях с
последующей невозможностью поставки воды и тепла в дома.
В итоге
последствия могут выразится в потере доверия общественности к институту
власти, который несколько десятков лет был ответственен за ЖКХ, но
самоустранился в во время проведения реформы. В дополнение к проблемам
обманутых дольщиков и вкладчиков добавится проблема обманутых
собственников, значительно более масштабная по объему ущерба.
Мировая
практика предполагает два варианта регулирования профессиональной и
предпринимательской деятельности. Лицензирование – создание норм и
правил предпринимательской деятельности, контроль и надзор за их
исполнением со стороны правительства или уполномоченного органа власти.
Саморегулирование – создание норм и правил предпринимательской
деятельности, установление ответственности самими участниками рынка в
форме саморегулируемых организаций (СРО), при осуществлении контроля и
надзора со стороны органов госвласти.
Рассмотрим плюсы и минусы
саморегулирования. Начнем с минусов: считаю, что при внедрении СРО
стоимость вхождения на данный рынок для организаций, возможно, будет
выше, чем при лицензировании (например, в строительной сфере
строительные лицензии можно было купить в Москве подземном переходе за
небольшую плату). Еще один системный минус – это достаточно длительный
переходный этап на саморегулирование, который может затянуться на год и
более.
Однако плюсов у саморегулирования по сравнению с
госрегулированием больше, чем минусов. Самый главный – это установление
материальной ответственности управляющих компаний. Сейчас любая
компания, как правило, несет ответственность в пределах уставного фонда
(ориентировочно 10000 рублей), а зачастую после наступления какого-либо
неблагоприятного для нее события ликвидируется. Мы знаем много
примеров, когда в результате некачественного строительства был нанесен
ущерб, есть даже факты гибели людей (например, «Трансвааль-парк»), а
материальную (не уголовную, а именно материальную) ответственность
никто не понес; максимальная ответственность в таких случаях – это
уставный фонд организации и заработная плата руководителя. Поэтому в
результате перехода на саморегулирование ликвидируется несоразмерность
и неопределенность юридической ответственности компаний посредством
создания компенсационного фонда и фонда коллективного страхования.
Второй
плюс – это низкая коррупционная емкость. В случае со строителями,
например, для участия в конкурсах на получение заказов была необходима
лицензия, а чтобы ее получить, нужно было собрать огромное количество
справок и документов, регламентированных различными инструкциями и
правилами. Это позволяло огромному количеству чиновников брать взятки.
Сейчас, с введением солидарной ответственности организаций, состоящих
в СРО, сами компании будут определять, кого включать в свои ряды, а
кого нет.
Третий плюс – сокращение государственных расходов на
содержание аппарата, обеспечивающего систему лицензирования. Экономия
бюджетных средств в период мирового финансового кризиса – немаловажный
фактор внедрения саморегулирования. Я думаю, это эффективная мера,
позволяющая сократить затраты, примерно на треть в сфере
госрегулирования данного вида деятельности.
Еще один плюс – это
гибкость системы регулирования, быстрота, скорость реакции
профессионального сообщества на изменения, происходящие в сфере
управления недвижимостью. Уверен, что правила и стандарты деятельности,
устанавливаемые профессиональным сообществом, будут претерпевать
изменения практически одновременно в соответствии с различными
изменениями во внешней среде, например, в связи с появлением новых
строительных технологий. Реакция на те же самые изменения во внешней
среде со стороны государства, выражаемая в принятии новых СНиПов,
СанПиНов и т.д., гораздо медленнее, а соответственно, менее эффективна.
Таким образом, назрела необходимость законодательно установить
«правила игры» на рынке управления домами. На мой взгляд, наиболее
приемлемый вариант – это построение системы действенной защиты прав
собственников жилья. Такая система должна быть представлена, с одной
стороны, специализированными ассоциациями ТСЖ, наделенными
соответствующими полномочиями, с другой – саморегулируемыми
организациями управляющих компаний, при одновременном усилении
административного влияния органов госвласти.
Полагаю, что в
2010-2011 годах необходимо подготовить и принять Федеральный закон об
управлении жилой и иной недвижимостью. В нем, в частности, следует
предусмотреть введение института саморегулирования УК, то есть,
обязательное членство компаний, управляющих многоквартирными домами и
общественными объектами недвижимости (детскими садами, школами,
спортсооружениями и т.п.), в саморегулируемых организациях
соответствующего типа.
Юридическая газета "Ваше право"
14.10.2009
